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架空经典语录
架空经典语句
【前言】随着车辆保有量的增长，停车难、停车贵问题日益加剧,越来越多的人开始为车所累、为停车担忧，唐震东律师（现执业机构：上海喜睦律师事务所）地下室架空层维权团队近年来就接到全国各地很多小区业主的求助咨询，其中，不少业主都会在咨询时一并抱怨开发商多么恃强凌弱、为富不仁；其实，民事利益需要业主自己依法去争取，如果不去争取，那就需要忍受非权利人占有、收益甚至处分业主共有部分的怪状。
为形成理性的“为权利而斗争”共识，现将其中具有普遍性的常问问题及其答疑整理出来，作为普法用途。
本文从第57个问题写起，第1-56个问题见以下链接：
地下室架空层维权业主56个常问问题答疑（小区维权宝典/唐震东律师经典语录)(更新中······）_地下室架空层维权律师_新浪博客
http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a50102wf92.html
问题57：有人说，不动产物权的设立，只能通过行政机关，司法机关不能设立不动产物权。这样的说辞对吗？
唐震东律师答：不对。
先看法律依据：
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十八条规定： 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
唐震东律师据此认为：司法机关的法律文书可以直接设立物权，那种认为只能通过行政机关登记才能设立不动产物权的说辞，是片面的、狭隘的。不仅如此，对于有些物权，比如依法属于国家所有的自然资源，实际上，既不通过行政机关（登记），也不通过司法机关（裁判），也可以设立物权。
问题58：有的小区，业主们自己选聘物业公司管理小区，并同时私力管领即私力占有原先由开发商管领的地下停车库。这种占有设立不动产物权吗？业主们可以据此宣示地下停车库的所有权已经归属业主们了吗？
唐震东律师答：不可以。
因为，占有不是所有权的公示形式。这种占有，并不能设立不动产物权，并不意味着地下停车库的所有权已经归属业主。占有还分为有权占有和无权占有呢。
问题59：如何区分有权占有和无权占有？
唐震东律师答：先看法律依据：
《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
唐震东律师据此释义如下：本条便系关于有权占有的规定。有权占有是基于合同关系等产生的占有，是有合同依据、符合法律规定的占有。在有权占有场合，物的归属与物的利用是可以分离的，物的所有权人以外的人可依据合同或者法律规定，取得对物合法占有使用的权利，从而成为其他权利人。
《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
唐震东律师据此释义如下：
一、非依法律规定或者当事人约定占有他人之物的，构成非法占有，非法占有不仅不能设立所有权、不仅不能享有占有权能，而且，应当对所有权人承担返还责任；易言之，在有权占有场合和有权占有期间，占有人当然享有拒绝他人要求其交出占有物的权利；但在无权占有场合或无权占有期间，占有人负有交出占有物的义务；
二、无论是善意占有人还是恶意占有人，对于真正权利人均负有最终返还占有物及孳息的义务；
三、善意占有人有权要求权利人支付因维护该不动产或者动产支出的必要费用，恶意占有人无权要求权利人支付因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
《中华人民共和国物权法》第二百四十四条规定：占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
唐震东律师据此释义如下：不动产或动产在善意占有人占有期间灭失的，即便权利人的损害未得到足够弥补，善意占有人也不另行承担损害赔偿责任。而对于恶意占有人来说，若不动产或动产在恶意占有人占有期间灭失，且权利人的损害又未得到足够弥补的，则恶意占有人还应当向权利人赔偿损失。
问题60：占有的小区地下室架空层被对方“抢占”的，如何救济？
唐震东律师答：若要全面回答完这个问题，需要区分各种不同情形，从而作出各种不同回答。比如应当区分先占有人和后占有人，谁是所有权人或谁是合法占有人？
本轮仅假设先占有人是合法占有人的情形下，来回答这个问题。
先看法律依据：
《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
唐震东律师据此释义如下：一、本条便是关于占有保护请求权的规则；二、占有保护请求权包括占有物返还请求权、占有妨害去除请求权和占有妨害防止请求权三种。其中，占有物返还请求权应当在法律规定的一年期间内行使，该期间为不变期间，不发生中止、中断或延长的问题。而占有妨害去除请求权和占有妨害防止请求权，则不受期间限制，只要妨害或危险存在，占有人就可以行使占有妨害除去请求权和占有妨害防止请求权。
问题61：我们都听说您是小区地下室架空层物权的专家，为此想聘请您为我们的代理律师，但我们小区也有很多懂法律的业主，想与您事先交流一下观点，而您似乎总不积极愿意沟通观点，为什么呢？
唐震东律师答：
一、 对于一个案件，如何办？如何找法？若需要律师与当事人互相沟通启发才能进行下去的，唐震东律师认为，这既是当事人的不幸，又是律师的悲哀。因为，这表明：当事人怀疑律师的专业能力，担心自己没找到专业律师，而这位律师恰恰又或许不够专业或起码不专业自信。
二、 说实话，但绝无歧视之意：律师之间因专业不同，其水平或都天上地下，难有共同专业语言，况律师与一般业主乎？何况，对于已收费的承办案件，唐震东律师本就要安排大量的时间，进行具体的分析研究和升级准备，故实在无空一一回复来自全国各地的，非承办案件中的当事人，慕名提出的免费咨询和所谓观点交流，请见谅哈。
三、 我国物权法博大精深，建筑物区分所有权纠纷更加复杂疑难。并不是仅仅读了几遍物权法，看了几个判例就能算“懂法”的，何况，由于认识的局限性，这方面的判例或许本身就经不起真正专业人士“火眼金睛”的推敲。比如;很多人都在学习、模仿南京鼓楼区的那个关于地下停车库的重审判决，但唐震东律师专门写了一文《唐震东律师的经典评论文：法院判决不能任性——从适法层面评南京星汉城市花园地下停车库案》，在该文中，唐震东律师依照法律规定，率先、独自、清晰地表达了一个专业律师对该判决的个人挑刺观点。孰是孰非，留待公众和历史评说。
问题62：架空层停车位就是地面停车位，就按地面停车位来确定归属，对吗？
唐震东律师答：架空层停车位不仅不等同于地面停车位，架空层还可能在地下，即，有地下架空层存在。
问题63：不动产登记簿、不动产权属证书、不动产登记证明有何不同？哪些不动产权利，发放不动产权属证书？哪些不动产权利发放不动产登记证明呢？
唐震东律师答：
不动产登记簿是由登记机构依法制作和管理，用于记载不动产自然状况、权利状况以及其他依法应登记事项的特定簿册，是不动产权利归属和内容的依据。
不动产权属证书是不动产登记机构根据登记簿记载，向权利人颁发的权利证书。集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权等不动产权利登记，核发不动产权属证书。
不动产登记证明是不动产登记机构根据登记簿记载，向权利人发放的权利证明。抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，核发不动产登记证明。
顺便提示以下三点：
已经发放的不动产权属证书或者不动产登记证明，其记载事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证实不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。而不动产权属证书、不动产登记证明则应当采用纸质介质发放给权利人。
对于查封登记、预查封登记，既不核发不动产权属证书，也不核发不动产登记证明，只记载于不动产登记簿。
问题64：不动产登记局（不动产登记中心），是不动产登记机构吗？
唐震东律师答：
不是。根据《不动产登记条例》第六条、第七条等现行法律法规，不动产登记机构为县级以上人民政府国土资源部门。如：××县国土资源局为该县不动产登记机构。再根据2014年5月7日，国土资源部办公厅下发的《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，可知：不动产登记局或不动产登记中心，仅仅只是各级国土资源主管部门授权办理不动产登记具体事务的内设机构，不具有独立法人资格，不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。以××县举例，登记簿应当加盖的是“××县国土资源局不动产登记专用章”，而不是加盖“××县不动产登记局”之类的章。
问题65：唐律师您为什么一再说“车位使用权买卖（转让）协议”中的车位使用权不是物权？
唐震东律师答：
在回答这个问题前，我得重申物权法定原则，即，物权的种类和内容，由法律规定。而根据我国《物权法》，物权包括所有权、用益物权和担保物权。直言之，所有权、用益物权和担保物权以外的权利，即便涉及到物，比如对小区地下室架空层的非法占有，也涉及到物的占有，但该占有也不是物权。
言归正传，回到问题，因为“车位使用权”既不是所有权、不是用益物权，也不是担保物权，故，根据《物权法》，“车位使用权”就当然不属于法定的物权类型，也就不是物权。
问题66：您上文说了“车位使用权买卖（转让）协议”中的车位使用权不是物权，那么，物权到底有哪些具体权利类型呢？
唐震东律师答：
根据现行有效的法律法规，我国目前的物权类型包括：集体土地所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权、国有建设用地使用权及房屋所有权、宅基地使用权、宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权、集体建设用地使用权及建筑物构筑物所有权、海域使用权、海域使用权及建筑物构筑物所有权、地役权、抵押权、质权、留置权、土地承包经营权、林地使用权、草原使用权、水域滩涂养殖权等法律规定的权利。
其中，土地承包经营权包括耕地、林地、草地、水域滩涂等承包经营权。若反映到不动产登记簿，则，以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂养殖权在农用地的其他使用权登记信息页记载。林地的承包经营权和以承包之外方式取得的林地使用权在林权登记信息页记载。
问题67：我们小区的地下室架空层，开发商初始登记时，把证办到开发商自己名下，业主认为是共有部分，想维权，是应当先打民事确权的官司呢、还是先打行政撤证的官司？
唐震东律师答：
这个问题不仅一般业主们难以拧情，似乎很多法律专业人士也拧不清。
比如，湖南永州零陵有个小区就正遇见这个问题，他们小区的地下室，开发商办了证。他们向我咨询，我告诉他们，可以一并合打（即行政一并民事，法律依据见现行有效的《行政诉讼法》第六十一条），若要分开打，就应当先打行政撤证官司，再打民事确权官司。他们委托的律师却对业主们说：问过法官，法官讲不能先打行政撤证官司，应当先打民事确权官司。结果，业主们听了自己律师的话，先打起了民事确权官司……
不像有的小区，走了弯路，维权进入了“胡同”。这个小区此前未维过权，本来是白纸一张：好写最新最美的文字，好画最新最美的图画。一句话，适合专业人士办个经典案例。故，为了挽救这个小区，唐震东律师进一步告诉这个小区的业主代表：不事先提起行政诉讼撤销开发商的王牌证据（即地下室产权证），业主们已提起的民事诉讼就是鸡蛋碰石头，可以碰（可以提起民事诉讼），但民事诉讼必败无疑。最严重的是，如此维权方案，会错过打行政撤证官司的起诉期限，到时任何高手都可能回天无术。
言归正传，回到问题，先看回答问题的法律依据：
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。
据此，唐震东律师认为：当一个小区的地下室架空层不动产权证，基于买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系办在别人名下，若业主们打行政撤证官司，且业主们诉请撤证的理由又是：认为办证基础关系（即办证所基于的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系）无效或者应当撤销，故应当撤证的，则在这种情况下，业主们才应当打民事官司，但即便如此，也不是打民事确权官司，而是打办证基础关系无效或者应当撤销的民事官司。否则，直接打民事确权官司的，就是上文讲的：鸡蛋碰石头。
问题68：小区的地下室架空层确权官司，胜诉的决定性因素有哪些？
唐震东律师答：
以下为普通案件胜诉的三要素，缺一不可： 一、事实上有理，即，拥有证明自己所主张事实的有利证据； 二、有法律依据； 三、裁判者依法裁判。
而对于地下室架空层确权案件，它目前还属于新型、疑难、复杂的案件类型。若要胜诉，则以下四要素，缺一不可：
一、事实上有理，即，客观上拥有有利证据，且主观上知道如何查找、如何发现对自己有利的证据。具体指从小区项目的报建，到初始登记完成时止的图纸批文、表格证书等。
二、有法律依据；即，有足够的专业能力拿出比对手更强的法律依据。
三、裁判者对本案足够专业，具备正确裁判本案的专业能力；
四、裁判者依法裁判。
唐震东律师，人送称号（从不自称）“区分所有权专家第一人”。
唐震东律师团队尤为擅长房地产、物权、合同、侵权、征收拆迁、建设工程、婚姻继承、公司法务、小区维权、执行等民事或行政纠纷，以及刑事辩护和代理，并特别擅长处理各类群体性或复杂疑难案件。
唐震东律师致力于为好当事人提供极致专业、有水准的辩护和代理。