炒房的说说
炒房？总有一款姿势适合你！
天地不仁，以万物为刍狗。炒房者不仁，以银子为追求。慈不带兵，义不养财。本文通篇不谈道德，只谈盈亏。想赚钱者，耐心研究；猎奇者，静静围观；道德卫士，请在外面把门关上。本文涉及的多种方法，我未曾亲自尝试，也不足以作为各位的投资建议。
这个世界里，愿意分享这种黑知识的人太少了，或身为外行难以一窥其中究竟，或出于保全自己不法之秘的私心，或爱惜自己道德羽毛不愿与此沾边。我仅仅是乐于将作为专业从业者的所见所闻分享大众，也是希望一切能暴露在阳光下。
在此我再次宣传下正能量——炒房误国，实业兴邦！
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【炒房总纲】
炒房的目的：盈利
（难道为了爱国？？）
炒房年限：几天到若干年
炒房人群：一般投机者、地产从业者、政府官员
盈利的方法：利润=购入与售出的利差=卖出价-买入价
核心点：拉低买入价、拉抬卖出价
涉及知识：权力寻租、信息不对称、杠杆效应、忽悠
【基础炒房模型】
A以100万总价买了套89平的房子，作为首套房首付20%，利率基准利率95折（2016年8月1日基准年化利率4.9%），贷款30年，月供4245元。一年后，房子交房时，同类房屋售价130万（非房东净得价）。若此时出售，利润计算公式如下：
利润=市场价130万-首付20万-4245元*月数-办证费用-交易过户费用
【炒房1.0——小老百姓的炒房经】
1. 选择风口里最会飞的猪——选一个入口净流入的好城市和地区，一线城市限购的太厉害，二线城市在飞，选定一个GDP增速较快，且地方性融资债务比较大的城市，这种城市有土地财政的毒瘾，在控房价的问题上，往往是口号响翻天，动作一点点。而对于炒作地王这种提升城市存量土地价值的大事，他们也是乐此不疲的操办！选择一个好日子买房，年中年末上市公司冲数据逼回款，往往是个不错的选择。假如有地产公司的内部信息，在楼盘大涨价前最后一次开盘买入，瞬间就可以躺赚钱了。楼盘的选择，也是大学问，自己找几个业内同行多问问，一般而言地王楼盘潜力透支过度，选择地王边楼盘倚靠大树好乘凉。
2. 低首付，高杠杆——炒房尽量少付首付，如自己名下已经有一套房子，建议通过离婚的方式将房产划给妻子（无收费用），自己以首套房购买。
3. 利率能多低就多低——能用公积金的千万别商贷，毕竟一个是3.5%，另一个即便是九折也有4.41%。除非你一次性炒两套房，这种情况建议你首套商贷，二套公积金，实现融资成本最低。此外，银行里有亲戚、朋友、二大爷的一定要长心眼多问问，这样说不定人家卖个脸，从95折变成9折的！
4. 贷款年限能多长就多长——月供的组成是当月的还款额加上当月资金利息。以基础模型首月月供为例，月供4245元=利息3106+还本1139。月度利息=（借贷总金额-月还本金额*已还款月数）*贷款年利率/12个月。从公式可知，每月偿还的利息，是与贷款年限关系不大，而是与已经还款金额关系大。因为月供对于炒房客会造成月度现金流支出的负担，因此通过长年限的分摊，可以让资金压力降低。
5. 房产证尽早办——国家为了打击炒房，设置办不动产证2年房屋交易过户需要额外缴纳5.5%的营业税。为了尽快度过这难熬的两年，在交房后建议立刻办证。
6. 选便宜的中介或甩掉他——搜房是目前中介里佣金最低的1.5%,像评估费、贷款担保费也很低才3000元左右。相较于链家等以线下为核心的中介，便宜总价的1%-2%。如果还想节省中介费用，就要想法子在接洽到意向客户后，想办法给对方自己的联系方式，作为买方也会懂后续怎么搞。（例如在见面握手的时候，夹一张有自己电话的小纸团）取得联系后，再选择另一家中介门店，花个千把块钱让人帮忙办个手续。
7. 别轻信中介的报价——中介很会把握卖家想多卖点价格的心态，于是一般会把他认为可以卖的价格最高值告诉你，让你信任他的销售能力同时授权他卖你的房源。但是这是个套路，过高的卖价只会造成你的房源卖不掉。之后，销售再找各种借口让你降价，由于前期房源一直在他手里，累计大量客户，通过这样一降价，可以瞬间成交。破解的方法就是“别在一家中介吊死！”多问几家中介，绝不只在一家中介挂售房源，不要轻信销售员的任何花言巧语，永远相信销售就是头狼，别管她的面相是哈士奇还是Hello kitty！
8. 谈价就是心理战——先看大势，所在的城市和地区目前是否有房可卖，根据供需关系，决定自己的谈价策略。大顺风大牛市，你想多强势都行，谈完了忽然临时想加价个5-10万也未尝不可，毕竟房子只有一套，不把它的价值榨干亏的是自己。一般市场，在报价给中介的时候，留个1、2万的空间，方便最后绝杀。劣势的市场，说明就不是个卖房的好日子，再攥一攥吧！再给客户看时候，一定要扬长避短，房子太破就花点本钱修一修，太乱就请个中点工整一顿，楼梯间脏就扫一下，小投资，大收益。如果有致命问题，例如漏雨、西晒、无日照，就分别在晴天、夜晚，雨天和人预约看房，总有粗线条的人，粗略地看个1、2次就买的，那种细致的发现问题的人本来就不是你要找的人，丢了不可惜，咱找的就是眼神不好的！
以上就基本涵盖了一般老百姓炒房的所有细节，这些也可以用于长期地产投资。
【炒房2.0——厚黑者赢天下】
如果说1.0篇只是耍些小心眼，谋取点小便宜占的常规玩法的话，2.0篇就是阴谋诡计，以小搏大的非一般玩法。我分5类人群分别阐述：
销售员的手段
楼盘第一线的工作人员，连接客户和公司间的难以跨越的人，掌握客户信息最多最能把控客户的人。
1. 卖价格
中国的落后在房地产表现就是，房地局要求开发商摆在售楼部里的房价公示，既不是最后成交单价，也无法从中看出什么门道。买家想买房子，只能通过置业顾问的嘴了解（里面包罗万象，除了真话）！原本公司正常卖价设置85折，非告诉买家88折，如果另外想获得这3%的折扣，他还得想办法跟领导争取和攻关一下，买家怎么也得个万把块感激一下吧，行话就是卖折扣。
2. 寻奇货
客户看到的房源表是包装过的，其实销售们看见的也是。很多好房子，别人要退的房子，领导预留的房子，是属于高度机密，蝼蚁般的销售无法得知。但是如果销售动点心思，给销控妹妹带个早点，多和领导泡泡嗨吧，拉拉关系说不定就混到一两套别人早已经认为绝版的户型。这时候，加个几万十几万卖给买家，买家还乖乖拿现金来买，更关键的是这一大摞现金，既没有入合同也没有开票！
3. 内部员工购房
每一次开盘，销售人员的三姑六婆就蹦了出来要买房，公司怎么说也得看着给点面子，开后门让这帮亲友先选吧！殊不知，这个三姑是前两天花两万买的，那个表哥是送四万得的，在而今托关系送钱才能保证摇号能靠前买到好房子的时代，内部人的优先购房福利，稍加变通就是明晃晃的银子。
4. 内部更名
买房过程中，在认购之后签购房及贷款合同前的时间，在开发商的内部系统中，是有企业系统内部更名的端口的，以应对父母下的定金最后以孩子名义买的情况。正因为留了这个端口，和领导谈好分成后，一般客户通过伪造亲属关系证明，就顺利完成房源过户，不用缴纳半分政府交易税费，而销售作为中间操作人又赚了一笔。
营销负责人的诡道
楼盘的营销方面负责人，掌管着楼盘全部的房源和房屋价格，拥有最全面的信息和最畅通无阻的权力。
1. 走势我控制
如果你知道明天股票的涨跌，无疑就开启了投资的地图全亮模式。营销负责人在通盘的物业发展建议里，就已经掌握全盘未来的价格走势，即便后期因为外部原因有了调整，但是也能把握个7、8分。楼盘10%盈利的均价在10000元/㎡，市场完全能接受这个价格。但是营销条线坚持首开起价非要定在8800元/平，说是为了造成片区影响，方便后期制造增长趋势，实际就是为了压低自己进货价格。
2. 价格听谁的
如果销售卖折扣是一个人在战斗，那么营销负责人卖折扣就是在指挥一群人在战斗。除了销售手中的价格折扣外，营销负责人手中握有对于大客户、政府关系户的特殊折扣，这种专项折扣也是可以在市场里套现的，无非是让客户做张工作证明而已。
3. 销控的秘密
如果一个营销经理很努力，那他成天就泡在销售办公室；如果一个营销经理很想赚歪钱，那他就成天泡在销控办公室。年轻的时候，我就很纳闷就那几套房子就那基本账目有什么好成天整理的。谁知是当年“too young too naïve！”一个项目的销控必须是营销经理的嫡系，虽然他们不经手钱，但是他们却有着项目的信息核心——价格和房源。营销经理通过销控释放给销售部分的房源信息和较高的价格信息，他通过销控人为制造房源稀缺和价格差的套利空间，方便自己销控的好房源能卖个好价钱。
4. 特价房摇奖必中光环
地产项目为了宣传项目，常常拿出一套半价房源在网络平台上抽奖。客户只需要花几百块参与众筹就能获得抽半价房的资格。但是老百姓总是盲目的乐观，这种天上掉馅饼的事情，肯定是先被内部领导消化了的。项目营销负责人和网络平台打声招呼，一套半价房就落入他二婶的侄姑娘名下。
5. 电商认筹非此不可吗？
说是你交X千，享受XX网电商折扣优惠几万。其实就是营销部为了转嫁销售推广成本做的价格包装，通过电商收取认筹金用于项目营销推广，电商更多时候就是一个走账的空壳。营销经理大可以大开方便之门，让一部分客户以关系户的名义免交认筹金，之后这批人再感激下他就皆大欢喜了。
炒房团的迷踪拳
通过集中大额采购的方式购买房源，随后低买高卖！
1. 团购的魔力
传闻某大型房企在去年年初被某自称炒房机构负责人团购价值1亿多的高端住宅，实付定金2000万不到，其余款项对方说年内分期付完。该房企为了冲业绩大开绿灯，在全款未到位之前就和对方签订全额购房合同并开立全额发票.该房企满以为今年绩效有此大单兜底，已无大碍，可没想到是一天坑！对方以合同与发票作为凭证对外宣传自己全额购买此房企房源，现部分转让，买家需要加价购买。由于 去年到今年房地产一路阳线，买家买他的房子掏钱也毫不犹豫。不到半年光景，那一亿多的房源被那人竟卖了快2亿元。但谁都想不到的是，那人拿着2亿元现金竟不是偿还未付款的80%，而是一个飞的打到了太平洋对岸的米国开始海外大腕潜逃生活。该房企地区的一票高管统统卷铺盖走人。这批团购人就是把握上市公司业绩通报压力，实现了高杠杆低价格的采购，才顺利导演了这场诈骗。
2. 团购的另一种模式——包销
这几年团购的形式也有些创新，例如说近几年红火的包销。包销公司预付10—20%的房款获得独家包销资格，开发商系统内记录包销房源全在包销公司名下。开发商通过这10-20%现金收款，全部作为首付款计入系统，作为上市集团的公司的签约销售成绩，用以维持公司证券股价。而包销公司则可以利用市场牛市，加价销售该批房源，实现高杠杆和低买高卖的目的。
权力者的野蛮
据前辈统计，房地产从拿地到交房需要跑三十多个部门，跑200多道审批。而这开发跑批一路上官员，各个都有生杀予夺的权力。
1. 您有啥要求我们统统满足！
中国有句古话叫“民不与官斗”，如今也还是如此。随随便便一个房地局的小处长都可以噎住房地产开发项目审批的咽喉，造成开发商每天几十万的财务损失，开发商是很怕公务员的。因此官员阶层买房，相较于百姓实在幸福太多!
“想买附赠200平露台的特殊户型?没问题开盘帮您着！“
“想买便宜点？我们按照公司集团领导的内部折扣给您优惠！“
“您亲戚想买我们的稀缺户型？没问题，我们肯定安排，就让他摇号第一个！“
每遇此景，便恨自己生不是赵家人！
2. 我就这样啦！咋滴？
场景一
销售A：“B先生，我们这个房源是不能更名的！“
客户B：”我就是想转给他赚钱，你们更名可以省过户费，咋滴？“
场景二
销售A：“B先生，您2万块定金确定了房源，什么时间过来交首付签贷款呢？“
客户B：”这房子我就准备付两万，咋滴？你们准备罚没我定金还是房源？“
从业至今，曾看见过一官员直至房屋交房就仅仅向公司缴纳2万元定金。虽然开发商从不是善类，但是官员此种滥用公权力谋私的欺行霸市的恶行却更是恶心。
二手房中介的摆局
一手房炒房的黑手段往往是基于权力，而二手房的炒房则基于信息不对称和诈术。
1. 老爷爷，你这房子很难卖的！
二手房不同于一手房就是其成交价格不透明，而且作为卖家很多人一辈子第一次卖房，完全的信息不对称。尤其是一些老人，可能在销售人员一顿亲热的“大爷大妈“的温柔攻势下，就误信他们说的房子难卖的话，误认亲人糊里糊涂地把一辈子的家当贱卖了！而这些低价的房源是不会见光的，而是被这些中介给私下吞掉，转手套利。《北京遇上西雅图2》里吴秀波扮演的房地产中介，不正是利用对空巢老人无微不至的关怀来换取低价买房的机会嘛？而现实只会比电影更骨干和血腥，你卖错就卖错了，不会有人最后把你签立的过户合同还你。
2. 我帮你多卖20万，你给我5万，可行？
前段时间闹的很火的整治链家事件，虽然我不认为链家是上海高房价的核心原因，核心原因是在于土地财政、城市规划错误、供需关系结构失衡、货币超发这些宏观层面，但是作为微观层面上，以链家为代表的二手房销售人员确实在推波助澜。他们会帮助客户进行炒房，并要求对超额售出价格部分进行分成，所以才会出现房东隔夜加价50万的故事。因为中介在上海那个卖方时市场里，有帮助卖家卖高价的空间和利益驱动。而他们卖高价的套路无非是：超范围胡乱承诺（说谎）、故意营造房源争抢氛围（演戏）、掩盖房源致命缺陷（美化）。
以上这几种炒房，相较于1.0中情况，赚的要多得多。他们在购入价格上有明显优势，而且他们要么是空手套白狼，通过权力寻租或者信息不对称中介忽悠获利，要么他们便是极大杠杆，四两拨千斤，通过2万定金就能参与几百万房屋的买卖，再要么就是他们利用特殊关系，省去房源过户的中间费用。当然，如果站在正义和法律的角度看，他们多少都有些违规甚至违法。
房地产作为中国的支柱产业，汇集了全中国太多的财富。当财富、权力、贪婪相聚在一起时，便会衍生出很多灰色空间。我写这篇文章并不希望教导别人如何去凭借炒房牟利，而是希望能像吴思先生写《潜规则》和《血酬定律》一样，将我们身边发生着但是无人提起的灰色地带暴露在大众视野中，希望能等到一次行业的改革。
当然也自私的希望看到我这篇炒房心经的人，能买房发财~（PS：在不违法违规的前提下）
贷款买房，然后出租出去，用房租交月供。目前房价不看好，最好不要介入。