二手房说说
排名第一的是一个系统性大而全的纲要。那么我来补充一篇实战心得--------答主背景：上海刚刚购入一套二手房，置换性质--------答主14年11月份左右也看过房子，但那个时候行情不明朗，抛出来的很少，可选择范围太少今年政府为了刺激房市，推出一系列利好政策，在一片房价要涨的呼声中，答主再次投身市场。买房最重要的一点是自己的态度：这里我们只讲刚需性质。对于我们这类人来说，房子的支出占你一生收入中很大的一个比例，并且这笔钱花的怎么样直接决定了你接下去几十年的生活质量。因此，你必须让自己花！时！间！，花大把的时间去研究和看房。那些周末看了几趟房子就大喊太累，太花时间的想法要不得。为什么要花时间呢？买到一套称心的二手房本来就不是一件容易的事情（无视价格的请走开）。二手房，意味着不确定因素太多，大复杂，需要大量时间对比衡量，而很多关键信息又是不透明的，还有中介在不停地干扰你，因此花几个月的时间很正常（答主这次耗费4个月的时间，最后买到的还只是相对满意的房子）。接下来说重点：既然要花时间，怎么让时间运用的更高效？1. 选好中介，并训练他们中介是你的眼睛和耳朵，他们是否听话，是否给你提供有价值的信息，决定了你买房过程的体验。中介有他们自己的利益驱动：在最短的时间内成交。本质上是和你的目标（买到最合适的房子）相悖的。因此，不要听中介：”错过了就没了“，”房价要涨了“类似的话，所有催促你成交的话都是为了他们自己的利益考虑。应该怎么做？首先，找2~3家大的中介，每家中介选2名业务员。一般来说，直接找门店经理，让他推荐会比较靠谱。为什么 每家中介要选两名？因为可以中介内部做横向比较，看给到你的房源是否合理（当然这两名不要在一个门店里）。其次，把你的条件明确的告诉他们：包括预算。接下来就很重要了：过滤他们提供的房源信息，根据质量给反馈。中介一般会先带你看几套不咋样的房子，然后再带你看一两套条件稍好的房子，然后就开始鼓动你出手。而你要做的，就是SAY NO，并且要做出很挑剔的姿态。如果你不挑剔，中介的下限会越来越低，给你不好的房源，浪费你的时间。做好和中介打持久战的准备，中介投入的时间成本越多，越是会提供好房源给你2. 收集信息你的目标是把选定片区的小区全部看遍，确认房型、采光、交通、基准价格等硬指标，在这个基础上建立候选清单。谈谈基准价格，基准价格用于衡量不同二手房价格的合理性。我自己是这么做的：先看片区内房源的大致均价，我看的区域3.2W每平，然后给各种的条件设定价值，房龄折旧：每差一年价格下降1%（越新折的越快，越老折的越慢）。地段：到地铁、菜场、超市等的距离和价值的关系，不同购房者的需求点不同，权重各有高低，根据自己的情况来。楼层：一般来说 多层：3>4>5>2>1>6>7 电梯房：中高层 > 顶层 > 底层，电梯房的一个简单算法是：每高一层，加1W采光：采光分两个层次，1.是否全明，每个房间是否都有窗。2.阳光照射时间，很多年轻人对这点可能不太重视而年长者会苦口婆心地劝说。从市场情况看，朝南的房子基本上比朝北的要高出3~5K每平。我把光照时长分成3档：从早晒到晚 > 4、5个小时左右 > 3个小时以下。基本条件就这些，如果还有一些自己比较在意的，也折算成相应的价值。在了解所有小区情况和制定基准价格后，对不同房源的开价就心中有数了：我看到最后，中介给我的房源，我都不用上门看，直接出价，节省了大量时间。提醒一点：如果这套房不是你最后一套，那么有些条件即使你自己的需求不大，考虑到保值，方便以后出手，也要尽量选好的。这次买房很深刻的一个体会是：各方面条件好的二手房，抛出来的非常少，总是有一些硬伤，换句话说如果房子好，住的很舒服，卖的意愿就很小。3. 议价楼主不是这方面的高手，只能采取中规中矩的策略：1. 理解大环境是买方市场还是卖方市场。这点决定了在买卖时你应该持有的姿态，上海这边基本上还是买方市场，意味着可以有充足的时间可以做比较。2. 房东状态。a) 置换，价格合适就卖，这是碰到最多的情况。有时间约束和价格约束。b) 急卖，主要是时间约束。c) 卖个好价钱，房子一般都不错，期望值很高，主要是价格约束。3. 出价。楼主最后使用的都是开门见山式，这样最直接省事，根据基准价格算出房子的合理价格，然后再砍掉5%，看房东反应。一般来说，他这时要给出让步，但还不会是最低价。你可以不理他，如果他属于前面说的a或b类，隔段时间还会找你。你要记得，这是买方市场。4. 时间1. 好房子一般很少抛出来，必须耐心等待。2. 房子刚出来时房东的期望值一般都比较高，必须耐心等待。4. 其他小TIPS1. 中介会试图让你交一笔所谓的保证金，说这样好跟房东谈价格，不！要！理！睬！2. 和小区里的门卫，大爷大妈聊聊，获取房子的信息3. 中介费是可以打折扣的
你好，首选，你到房管局签的那个买卖合同叫网签合同，这个是房管局网上签约的一个手续，之后才能办理过户。面签是由中介方提供的正常买卖合同，具有法律效应的。其次，你那个70万总价是房管局对各个楼盘的一个你缴费的单价得来的，房管局有专门的系统，对每个小区，每一栋都有单价生成，只是不知道具体数值，比如说：你那个小区市场价是10000，你过户的单价就有可能是8000，这个8000是你交税费的一个单价，这个我们一般说的是报税价（房管局内网系统的单价），还有市场价（正常市场成交的平均单价）跟评估价（银行或者评估公司的价钱）。然后你成交价是给房东的，如果你贷20万的话，首付就得90万，这个是房东的钱，不是国家的。所以就不存在差价。
面签是到银行或银行工作人员到中介所在处，当着银行工作人员的面在银行借款合同以及其他与银行贷款有关的文件上签字，便于银行核对贷款人身份的真实性。
何时交付房款和何时拿到钥匙是你和原房主以及中介的约定，与银行无关。
追问
银行需要看到的首付款，是50万还是90万呢？
追答
银行看到50万首付即可，其余款项与原房主协商支付时间
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1、一般是指在贷款银行签署借款合同。
2、也指在房管局买卖办理流程中签署的存量房买卖合同、过户表格、缴税登记表格等。
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可能说的是银行按揭时的面签吧，其中包括：
1、住房按揭贷款申请表
2、抵押及贷款合同（预签）
3、首付款资金监管协议
4、家庭实有住房套数诚信保证书
5、反商业贿赂提示书
6、赎楼贷款资金监管协议（非红本买卖引进担保公司时签）
7、不同银行的其他相关资料
房产交易中心要签的就一个网上下载打印的《房产买卖合同》需要买卖双方或者公证后的代理人签署
二手房中介说的面签意思就是房屋买卖双方在最终签订合同的时候是需要面对面进行签署。即具体合同面签、银行面签仍是要买卖双方一起进行的。在买卖二手房上，相比起个人办理，中介代理的话还需要加入中介代理合同，三方都有合同约束力。中介代理较为方便，比较省心，不用自己为贷款事宜而常常需要跑银行，因此很多贷款人都会选择这个方式。
二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。
二手房的买卖途径很多，有实体店与网络两种。去实体店了解当地的二手房信息或出售房子是最直接的的方式，但也有不足之处就是浪费时间，不能第一时间得到最新的信息！也可通过房产中介经纪公司来促成买卖。